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賣房時，如何確認(rèn)房屋年限及是否唯一？ 海南房子，保亭不但環(huán)境優(yōu)美，而且生活節(jié)奏平穩(wěn)，特別適合老年人居住。
保亭房子滿兩年以及滿五唯一，可以省去個稅、增紙稅，同時也相對容易出售，同等條件下售價也高。經(jīng)適房、商品房、已購公房、繼承或者贈與的保亭房子，判定標(biāo)準(zhǔn)略有不同。而確認(rèn)保亭房子是否“唯一”，不會有專門的機(jī)構(gòu)出具證明，需要賣家做到心里有數(shù)，一旦繳稅時出差錯就涉及違約賠償！
一、如何判斷自己的保亭房子已滿多少年？
不同的房屋性質(zhì)，年限判斷所依據(jù)的材料不同。
1.商品房與經(jīng)濟(jì)適用房
以契稅票填發(fā)日期或海南房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)。
2.已購公房
海南房產(chǎn)證填發(fā)日期或原始保亭縣購房合同簽署日期或第一筆保亭縣購房房款的銀錢收據(jù)日期。
3.繼承的海南房產(chǎn)、直系親屬贈與的海南房產(chǎn)
繼承或者直系親屬贈與的海南房產(chǎn)，再次出售時并不是以保亭新房本的登記日期為準(zhǔn)，而是按照原房本登記日期為準(zhǔn)。查證原房本登記日期要去房管局檔案管理中心提交海南房產(chǎn)證、身份證申請調(diào)檔，取得調(diào)檔函！
下列情況下一般需開具調(diào)檔函：
（1）繼承后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。（繼承的海南房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年）
（2） 直系親屬贈與后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。（贈與的海南房產(chǎn)為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿5年）
（3）夫妻更名后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。（夫妻更名的海南房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿5年）。
（4）房屋地址變更后的新產(chǎn)權(quán)證不滿5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿足。
（5）遺失補(bǔ)證，產(chǎn)權(quán)證在遺失情況下，后補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證附記頁若是沒有標(biāo)明原產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)日期，需要開具調(diào)檔函。（遺失補(bǔ)證，破損換證的可以按照原產(chǎn)權(quán)證得時間界定是否滿5年）。
（6）其他特殊情況。
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二、關(guān)于滿幾年，時間節(jié)點(diǎn)是什么時候？
滿五唯一可以省個稅及增紙稅，滿五年的時間節(jié)點(diǎn)不同城區(qū)有不同規(guī)定。
以朝陽區(qū)為例，普通唯一商品房出售，辦理繳稅當(dāng)日-房本登記日期=五年，可享受稅費(fèi)優(yōu)惠。以大興為例，普通唯一商品房出售，網(wǎng)簽合同日期-房本登記日期=五年，可享受稅費(fèi)優(yōu)惠。
舉個例子：
業(yè)主家庭唯一住房，2011年8月12日的海南房產(chǎn)證，2018年7月13日與買方簽訂網(wǎng)簽合同，2018年8月13日辦理繳稅，那么他能享受滿五唯一的稅費(fèi)優(yōu)惠嗎？
分析：
對于朝陽等城區(qū)以繳稅日期為時間節(jié)點(diǎn)的，可以享受滿五唯一稅費(fèi)優(yōu)惠！
對于大興等城區(qū)以網(wǎng)簽日期為時間節(jié)點(diǎn)的，不可以享受滿五唯一稅費(fèi)優(yōu)惠！
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注：
城區(qū)不同對于房屋時間計算方式不同，以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。
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三、如何確認(rèn)保亭房子是否唯一？
作為賣家，只有繳稅環(huán)節(jié)，才能真正確定所出售的保亭房子是不是真正的“唯一”，不會有專門的機(jī)構(gòu)核實(shí)房屋是否屬于家庭“唯一”，所以賣方只能做到心里有數(shù)！
“唯一”的定義：
“滿五唯一”中的“唯一”，指家庭（成員范圍包括保亭縣購房人、配偶以及未成年子女）名下的唯一住房。
“唯一”的重要性：
1.滿五唯一的保亭房子免征個稅及增紙稅，少則幾萬，多則十幾萬。
2.確認(rèn)“唯一”，涉及到合同約定以及違約定責(zé)！
在簽署買賣合同過程中，都需要賣方確認(rèn)保亭房子是否唯一。
1）《唯一住房聲明書》——在簽署定金協(xié)議以及買賣合同時簽署。
2.關(guān)于買賣合同的《補(bǔ)充協(xié)議》——將“滿五唯一”寫入合同約定！
如果事實(shí)與繳稅時地稅信息不符，額外稅費(fèi)需賣方承擔(dān)！所以一定要明確自己的保亭房子是否唯一。
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溫馨提示：
1.房屋核驗(yàn)不涉及唯一、是否滿五年的核驗(yàn)。
2.對于想換房的賣方，保亭買保亭房子在舊房過戶一兩個工作日后再網(wǎng)簽，以免影響對“首套二套”的認(rèn)定。
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臻房經(jīng)紀(jì)人劉翠萍、鄧凱對此文亦有貢獻(xiàn)
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