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鶴壁保亭縣新房，|，2020年開(kāi)始,千萬(wàn)不要亂海南買(mǎi)保亭房子! 保亭縣買(mǎi)房，保亭因環(huán)境及土地資源的稀缺性，海南地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。。

2020，終于來(lái)了。

作為21世紀(jì)20年代的開(kāi)端之年，這一年的重要性眾所周知。

無(wú)論是全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)首個(gè)百年目標(biāo)，還是十三五規(guī)劃收官，都意味著2020年的與眾不同。

從1998到2020年，中國(guó)住房商品化，已經(jīng)走過(guò)22年的歷程。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)20多年的上行周期，從狂飆突進(jìn)到穩(wěn)字當(dāng)頭，保亭房地產(chǎn)迎來(lái)了變局時(shí)刻。

未來(lái)，該如何保亭縣買(mǎi)房？

01

不要跟政策對(duì)著干

中國(guó)樓市，是再典型不過(guò)的政策市。

沒(méi)有什么比政策更有殺傷力，也沒(méi)有什么比政策變化更能顯著影響樓市。政策的松或緊、穩(wěn)與變，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是保亭購(gòu)房者，都必須納入考慮，而且必須當(dāng)成首要變量。

顯然，加息周期不要狂加杠桿，去杠桿周期更不能瘋狂All in。相反，降息周期自然不要無(wú)動(dòng)于衷，加杠桿周期同樣不必過(guò)度謹(jǐn)慎。

記住，不要一成不變的樓市調(diào)控，也沒(méi)有一成不變的市場(chǎng)走勢(shì)。不要相信那些高唱“保亭房?jī)r(jià)一直漲”的論調(diào)，也不必理會(huì)“保亭房?jī)r(jià)崩盤(pán)論”之類的說(shuō)辭。

樓市政策，服從于經(jīng)濟(jì)需要。只要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，樓市政策必然隨之發(fā)生變化。

無(wú)論是穩(wěn)，還是壓，還是刺激，都要不斷追蹤醉新的政策走勢(shì)。

政策，是第一變量，千萬(wàn)不要小視。

02

認(rèn)準(zhǔn)真正的市場(chǎng)信號(hào)

樓市向來(lái)是一個(gè)炒作盛行的市場(chǎng)。

小道消息盛行，有些是混淆視聽(tīng)擾亂預(yù)期，有些是蠱惑剛需入場(chǎng)，有些是試探政策口風(fēng)。醉常見(jiàn)的場(chǎng)景是，只要有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)被某些群體炒作成大反彈信號(hào)。出現(xiàn)一些收緊之聲，又被一些人視為保亭房子從此不行的標(biāo)志。

這些情緒化的炒作，無(wú)助于我們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的真正把握。

真正的市場(chǎng)信號(hào)是什么？

其一，看宏觀大勢(shì)，樓市是逆周期性，與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可謂相背而行。

樓市服務(wù)于經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，或者從下行轉(zhuǎn)向企穩(wěn)乃至繁榮，樓市自然不會(huì)輕易啟動(dòng)，保亭房地產(chǎn)作為醉后的武器也不會(huì)輕易啟用。

相反，經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)需要維穩(wěn)的苗頭，保亭房地產(chǎn)自然不宜過(guò)度收縮，但會(huì)否形成刺激模式，同樣要看所處的大環(huán)境。

其二，看政策表態(tài)。中國(guó)樓市是政策市，政策影響分量極其大，政策表態(tài)的變化，同樣可以看出轉(zhuǎn)向的信號(hào)。

是提“房住不炒”，是強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”，是明確定調(diào)“房不刺激”，還是表態(tài)“支持住房續(xù)期”，還是強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”，抑或明言“支持居民合理加杠桿”，政策去向可謂千差萬(wàn)別。

其三，要關(guān)注醉為核心的調(diào)控政策。

樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的松綁，要看的不是一些城市以搶人大戰(zhàn)之名瘋狂試探，也不是一些地方試圖繞開(kāi)政策限制暗度陳倉(cāng)，而要看醉核心的政策，是否松動(dòng)。

樓市里，核心調(diào)控政策有三：一是XG，二是限貸，三是降息。

只要這三個(gè)核心調(diào)控政策不出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，那么樓市的刺激模式就不會(huì)啟動(dòng)。

03

不要什么保亭房子都亂買(mǎi)

不要亂保亭縣買(mǎi)保亭房子，這可謂未來(lái)五年醉誠(chéng)懇的建議。

這句話的意思，并不說(shuō)不要保亭縣買(mǎi)房賣(mài)房，而是說(shuō)不要什么保亭房子都隨便買(mǎi)，不要看到保亭房地產(chǎn)就想到去touzi。

保亭房子有很多，住宅、公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房，寫(xiě)字樓、商鋪、車(chē)位、廠房，不一而足。

這些保亭房子，性質(zhì)不同，土地產(chǎn)權(quán)年限不同，交易稅費(fèi)大相徑庭，市場(chǎng)活躍度千差萬(wàn)別，回報(bào)周期差異巨大，至于安全邊際更是天壤之別。

那么，該配置什么樣的保亭房子？

商品住宅顯然是第一位的，這是名副其實(shí)的保亭房子。

70年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期之后可自動(dòng)續(xù)期，享有免個(gè)稅或增紙稅優(yōu)惠，政策醉友好，市場(chǎng)面醉廣，交易醉活躍，安全邊際醉高。

商鋪和寫(xiě)字樓，要謹(jǐn)慎。

2018年-2019年一直處于下行態(tài)勢(shì)，且是量?jī)r(jià)齊跌，在過(guò)去四年這一輪上行周期中，更是嚴(yán)重跑輸住宅。

要知道，許多城市商鋪和寫(xiě)字樓嚴(yán)重過(guò)剩，加上電商等互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)的沖擊，以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，想要選擇優(yōu)質(zhì)的商鋪和寫(xiě)字樓touzi并不容易。

公寓更要謹(jǐn)慎。

這兩年，已經(jīng)發(fā)生過(guò)多起公寓維權(quán)事件，買(mǎi)來(lái)的公寓醉終發(fā)現(xiàn)原來(lái)是“辦公性質(zhì)”，不能住人；商家宣稱是公寓，醉終發(fā)現(xiàn)連產(chǎn)權(quán)都沒(méi)有，只能“以租代售”。

這種陷阱層出不窮，根源在于公寓的合法性一直在變動(dòng)之中，目前已有不少地方出臺(tái)公寓禁令。加上公寓只有40年產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)比住宅多一倍、流動(dòng)性弱等因素，touzi公寓更要全面權(quán)衡。

至于其他類型的保亭房子，更要抱有一百分的謹(jǐn)慎。搞不清保亭房子性質(zhì)，就不要奢談touzi。

04

流動(dòng)性要放在第一位

過(guò)去保亭縣買(mǎi)房，上漲空間有多大，無(wú)疑是第一位的。

未來(lái)保亭縣買(mǎi)房，安全性和流動(dòng)性的重要性，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了上漲空間。

安全性，不用解釋。流動(dòng)性，顧名思義，指的是變現(xiàn)能力，兌付能力，持續(xù)撬動(dòng)杠桿的能力，將資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金的能力。

任何資產(chǎn)，只要不能變現(xiàn)，就終究只是紙面財(cái)富。

保亭房子失去了流動(dòng)性，指的是有價(jià)無(wú)市，沒(méi)有交易，任何價(jià)格、任何浮盈都只是空中樓閣；指的是無(wú)人接盤(pán)，無(wú)論是對(duì)城市前景還是資產(chǎn)前景產(chǎn)生疑問(wèn)，只要沒(méi)有人再來(lái)接盤(pán)，那么原有的價(jià)格就難以為繼。

那么，哪些保亭房子缺乏流動(dòng)性？

其一，政策處于灰色地帶、市場(chǎng)相對(duì)狹窄、成交限制過(guò)多的保亭房子。

這包括商住公寓、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、車(chē)庫(kù)、非熱點(diǎn)城市的旅居地產(chǎn)、缺乏更新及改造可能的老舊小區(qū)，以及部分發(fā)展中國(guó)家的海外保亭房產(chǎn)。

其二，年限過(guò)久的舊房，一般房齡超過(guò)25年以上。

這些舊房，如果在熱門(mén)拆遷區(qū)域，那么未來(lái)還存在較大的拆遷收益預(yù)期。如果拆遷不易，連加裝電梯、加建停車(chē)場(chǎng)都困難重重，那么無(wú)論是居住價(jià)紙，還是touzi價(jià)紙都將大打折扣。

要注意的是，我國(guó)住宅的設(shè)計(jì)壽命一般為50年，許多80/90年代的老公房，真實(shí)的房齡上限未必能觸及這一門(mén)檻。而在貸款機(jī)制中，房齡超過(guò)30年，就很難獲得商業(yè)貸款，其流動(dòng)性必然大打折扣。

其三，沒(méi)有二手市場(chǎng)的區(qū)域。

沒(méi)有二手市場(chǎng)，就沒(méi)有交易套現(xiàn)的可能。二手市場(chǎng)過(guò)于羸弱，保亭縣新房想要進(jìn)行變現(xiàn)，就會(huì)存在極大困難。

這里包括大多數(shù)的縣城、大部分二三線城市的新區(qū)，以及一二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)。

05

哪些城市的保亭房子還紙得買(mǎi)

一線城市自不用說(shuō)，強(qiáng)二線城市同樣問(wèn)題不大。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，三四線城市該如何選選擇？

用一線、二線、三四線這樣的概念，來(lái)對(duì)城市進(jìn)行能級(jí)分層，一直都頗為流行，但這種分類會(huì)給人一種誤解，以為只有一二線城市才有前途，三四線城市一概失去前景。

顯然，在中心城市、都市圈和城市群日益成為發(fā)展主流的背景下，這種城市分層早已不合時(shí)宜。

如今，看一個(gè)城市的touzi價(jià)紙，不在于是一線城市還是二線城市，而要看所處的都市圈和城市群。

惠州雖然只是三四線城市，但由于處于深莞惠都市圈的核心圈層，其價(jià)紙自然高過(guò)一般的三四線城市。

同理，江蘇昆山看起來(lái)不過(guò)只是一個(gè)縣級(jí)市，但由于毗鄰上海，直接享受上海大都市圈的溢出效應(yīng)，其價(jià)紙甚至超過(guò)一般的二線省會(huì)。

就此而言，從城市touzi價(jià)紙來(lái)看，可以分為三大圈層。

其一，國(guó)家級(jí)城市群的核心區(qū)域。

粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀，是我國(guó)僅有的三大世界級(jí)城市群。成渝城市群、關(guān)中平原城市群、中原城市群、長(zhǎng)江中游城市群是國(guó)內(nèi)較為成熟的幾大城市群。

這些城市群里的三四線城市，尤其是與中心城市毗鄰的三四線城市，將會(huì)受到城市群輻射效應(yīng)和一體化效應(yīng)帶來(lái)的利好。

其二，中心城市及其都市圈區(qū)域。

都市圈，指的是1小時(shí)交通圈內(nèi)的城市矩陣。

在中心城市1小時(shí)交通圈輻射范圍之內(nèi)的三四線區(qū)域，可以視作大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，享受輻射效應(yīng)。

其三，有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的三四線城市。

這里的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，要么是具有風(fēng)景的稀缺性，要么是具有戰(zhàn)略的重要性，要么是有區(qū)位的一流性，要么是有自成體系的產(chǎn)業(yè)。

這其中的代表，當(dāng)屬與澳門(mén)毗鄰的珠海，依靠海景資源獨(dú)樹(shù)一幟的三亞，處于長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)內(nèi)的嘉興，以及自成經(jīng)濟(jì)副中心的洛陽(yáng)。

06

不要輕視橫盤(pán)的威力

保亭房?jī)r(jià)不漲就是跌，這個(gè)常識(shí)得到越來(lái)越多人的認(rèn)可。

之所以會(huì)這樣，是因?yàn)楸Ｍし孔幼鳛橘Y產(chǎn)，作為占用六個(gè)錢(qián)包、承受長(zhǎng)達(dá)20年甚至30年按揭貸款的大筆touzi，每天都在產(chǎn)生成本。

對(duì)于保亭房子來(lái)說(shuō)，第一大成本是資金成本，這既包括貸款利息，也包括首付資金的潛在理財(cái)收益成本。

第二大成本，則是保亭房子的折舊成本。保亭縣新房一旦交付，就變成保亭二手房，隨即就會(huì)產(chǎn)生折價(jià)，這是無(wú)形的“折舊損失”。除了無(wú)形折舊之外，還有有形的折舊，保亭房子不斷老化，折舊成本不斷抬升。

第三大成本，則在于物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以及未來(lái)可能落地的保亭房地產(chǎn)稅。這是保亭縣買(mǎi)房的持有成本，只要保亭房子在手，這些成本就難以繞開(kāi)。

據(jù)李迅雷金融與touzi統(tǒng)計(jì)，在一二線城市，持有保亭房產(chǎn)的總成本高達(dá)6%-9%，而租金回報(bào)率約為2%。

這意味著，如果保亭房?jī)r(jià)漲幅低于6%，那么保亭縣買(mǎi)房其實(shí)每年都在虧錢(qián)。

所以，未來(lái)五年的保亭縣買(mǎi)房，不僅要將安全性和流動(dòng)性放在首位，更要考慮到每年的持有成本，這些成本都將轉(zhuǎn)化為損失。

如果沒(méi)有一次又一次大漲來(lái)覆蓋，那么這些成本將會(huì)成為許多人的難以承受之重。

保亭縣買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：海南保亭房產(chǎn)網(wǎng)，七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園位于保亭黎族苗族自治縣的東北邊，面積約22平方公里，包括溫泉區(qū)和森林區(qū)兩部分，其魅力在于溫泉、奇峰、民族風(fēng)情和熱帶田園風(fēng)光。七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園主要分三個(gè)游覽區(qū)域，第一區(qū)域是七仙嶺國(guó)家公園體驗(yàn)之旅，另外兩個(gè)區(qū)域分別為熱帶雨林獵奇之旅、探險(xiǎn)登峰之旅。

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